物业税税率 物业税税负和税率计算方式

所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。

从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护;然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。

各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯;有的称“财产税”，如德国、美国、智利等;有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等;中国香港则直接称“物业税”。

物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。

物业税的税负

物业税税负由两个因素决定，一个是评税价值，另一个是税率。以往社会各界对物业税税负的关注.基本集中在税率高低的讨论上，而没有考虑评税价值的高低，这是具有片面性的。税率高低只是反映税负高低的一个方面，计税依据的界定也是衡量税负高低的重要方面。譬如，我国现行房产税的税率为1.2%，但是计税依据却是房产原值的一定比例。例如北京市确定为房产原值的70%，则房产税的税负仅是房产原值的0.84%。

物业税税率计算方式

以下是税率各个因素的计算方式。

一、房产税的税率算法：按照规定，房产税采用比例税率、从价计征。实行从价计征的，税率为1.2%;从租计征的税率为12%。

二、房产税的计税依据：房产税的计税依据有两种：一是房产的计税余值，二是房产租金收入。细分如下：

房产的计税余值，按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据，所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额，这里所说的房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定，企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值。

租金收入：按照规定，对于企业出租的房产，应以房产租金收入为房产税的计税依据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税。

物业税作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足，然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品，政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益，这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。因此，要使得各方普遍支持物业税，最重要的就是使地方公共财政透明高效，使民众知道税收的用途。与其说物业税是对物业持有人的挑战，不如说是对地方政府财政公共性和透明度的挑战。

税收是国家基于政治权力和法律规定，强制征收的一种货币或者实物的行为。房屋契税是房屋买卖中国家规定必须交的税收，一般按合同中标明的房屋价款的1.5/100税率征税(房交会契税优惠除外。需要明确的是无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。那么购房者在买房时房屋契税怎么交呢?除了房屋契税还有什么费用需要缴纳?下面小编就给大家科普一下。

一、房屋契税怎么交

根据《中华人民共和国契税暂行条例》的有关规定，房屋买卖需要按规定缴纳契税。

契税暂行条例定，契税税率为3—5%;国家对购买房屋根据各种房屋性质、面积等对契税税率做了调整;若首次买普通住房，请先到房管部门开具无房证明!

缴纳步骤

1、首次购买普通住房

对首次购买90平方内的普通住房，凭无房证明，按1%缴纳;

对首次购买90平方~144平方的普通住房，凭无房证明，按1.5%缴纳;

2、非首次购买普通住房

按3%缴纳;

3、购买非普通住房

不管是否首次都按3%缴纳;

4、购买非住宅房屋

不管是否首次都按3%缴纳。

注意事项

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

二、除房款外的“七大类费用”

1、契税：住宅类房屋标准按房款总价的3%或1.5%或1%交纳，每套交纳具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按房款总价的3%交纳。

2、专项维修资金：有电梯类房屋标准按建筑面积(平方米)×27.5(元/平方米)计算结果交纳;非电梯类房屋标准按建筑面积(平方米)×22(元/平方米)计算结果交纳。

3、合同印花税：按房款总价的0.05%交纳(住宅免收)。

4、证照印花税：按5元/户交纳。

5、产权登记费：住宅类房屋按80元/户交纳;非住宅类房屋按550元/户交纳;共有人证书费按10元/人交纳。

6、交易手续费：非住宅类房屋按房款×0.35%计算结果交纳。

7、国土证办证费：按相关规定交纳。

三、买房契税怎么算

1、首套房且是个人住房的，面积90平以下，契税的费用是总金额的1%。

面积是建筑面积，也就是你本本上是多大，就是多大面积，另外车库神马的，也算!加起来!

2、首套房且是个人住房的，面积90平以上，144平米以下是1.5%，除此之外如果是商铺，还必须交印花税(下面有说明)。

3、首套房且是个人住房的,面积大于144平米的，按照购房总金额的3%算，另外不是首套房的也是按照3%算，这笔开支其实也挺大的。

4、商铺性质交契税

商铺性质缴纳契税比个人的要贵。另外还必须交印花税，小的商铺大概在几千元到几万元之间，小编那天去的时候也看到有人去交商铺的契税，具体费用怎么算，建议大家还是去了解下。

5、最后建议大家一点

如果大家是购买的二手房，那么在税这方面应该多多了解下，不然等到交税的时候就会发现多了很多费用。

购房者在买房时，常常会遇到开发商以认购、排号、VIP卡等方式收取或变相收取定金、预购款等费用。到底哪些费用才是购房者该交的，小编前面已经介绍的很清楚了，如果购房者在购房时遇到七大费用以外的费用，可以拒付，并拨打价格监督举报电话进行举报。

所得税费用是指企业经营利润应交纳的所得税。很多人任务所得税费用就是所得额×所得额税率就行了，其实不然，今天我来为大家介绍所得税费用的传统算法以及一种更容易掌握的巧算法。

一、资产负债表债务法下所得税费用的计算方法

在资产负债表债务法下，所得税费用的计算公式表述为：所得税费用=当期所得税+递延所得税费用

(一)当期所得税

当期所得税是指企业按照税法规定计算确定的针对当期发生的交易和事项，应交纳给税务部门的所得税金额，即应交所得税，应以适用的税收法规为基础计算确定。

企业在确定当期所得税时，对于当期发生的交易或事项，会计处理与税收处理不同的，应在会计利润的基础上，按照适用税收法规的要求进行调整，计算出当期应纳税所得额，按照应纳税所得额与适用所得税税率计算确定当期应交所得税。

应交所得税=应纳税所得额×所得税税率

应纳税所得额=税前会计利润+纳税调整增加额一纳税调整减少额

(二)递延所得税费用

递延所得税费用，是指企业在某-会计期间确认的递延所得税资产及递延所得税负债的综合结果。用公式表示即为：递延所得税费用=(递延所得税负债的期末余额一递延所得税负债的期初余额)一(递延所得税资产的期末余额-递延所得税资产的期初余额)

(三)所得税费用

根据当期所得税和递延所得税即可计算出所得税费用，其计算公式为：所得税费用=应交所得税+递延所得税费用。

二、所得税费用的巧算法

从上述准则中规定的所得税费用的计算公式可以看出，所得税费用计算过程中既涉及对当期税前会计利润按纳税调整增加额及减少额的调整，还包括对应交所得税按递延所得税费用的调整，计算过程比较复杂，不易理解。下面介绍一种计算所得税费用的巧算法，有利于对所得税费用计算的掌握。

(一)将会计利润调整为应纳税所得额

在计算应交所得税时，如果不存在永久性差异，只需要计算出递延所得税资产和递延所得税负债的本期发生额就可以了，通过递延所得税资产和负债的本期发生额可以直接将会计利润调整为应纳税所得额。具体计算公式如下：

应交所得税=(会计利润±永久性差异+可抵扣暂时性差异发生额一应纳税差异发生额)×税率

=(会计利润±永久性差异)×税率+递延所得税资产发生额-递羞延所得税负债发生额

(二)计算所得税费用

计算出应交所得税后，可以利用所得税费用的账务处理模式倒挤出所得税费用的数额。递延所得税资产的发生额如果为正数，则借记“递延所得税资产”，递延所得税资产的发生额如果为负数，则贷记“递延所得税资产”，递延所得税负债的发生额如果为正数，则贷记“递延所得税负债”，递延所得税负债的发生额如果为负数，则借记“递延所得税负债”，应交所得税当然要记贷方，其通常情况下的账务处理模式为：借记“所得税费用”和“递延所得税资产”，贷记“应交税费--应交所得税”和“递延所得税负债”在上述处理模式中，知道递延所得税资产、递延所得税负债的发生额及应交所得税金额即可倒挤出所得税费用的金额。

三、所得税费用巧算方法与传统计算方法比较

[例]甲股份有限公司(以下简称甲公司)，适用的所得税税率为25%;2008年初递延所得税资产为62.5万元，其中存货项目余额22，5万元，保修费用项目余额25万元，未弥补亏损项目余额15万元。2008年初递延所得税负债为7.5万元，均为固定资产计税基础与账面价值不同产生。本年度实现利润总额500万元，2008年有关所得税资料如下：

(1)2007年4月1日购入3年期国库券，实际支付价款为1056.04万元，债券面值1000万元，每年3月31日付息，到期还本，票面年利率6%，实际年利率4%。甲公司划分为持有至到期投资。2008年实际利息收入41.71万元，税法规定，国库券利息收入免征所得税。

(2)因发生违法经营被罚款10万元。

(3)存货年初和年末的账面余额均为1000万元。本年转回存货跌价准备70万元，使存货跌价准备由年初余额90万元减少到年末的20万元。税法规定，计提的减值准备不得在税前抵扣。

(4)年末计提产品保修费用40万元，计入销售费用，本年实际发生保修费用60万元，预计负债余额为80万元。税法规定，产品保修费在实际发生时可以在税前抵扣。

(5)至2007年末止尚有60万元亏损没有弥补，其递延所得税资产余额为15万元。

(6)假设除上述事项外，没有发生其他纳税调整事项。

要求：计算2008年所得税费用金额。

(一)利用巧算法计算要计算2008年所得税费用金额，应该计算出递延所得税资产及递延所得税负债的发生额，题中已经给出递延所得税资产及递延所得税负债的期初余额，所以应计算出递延所得税资产及负债的期末余额，就可以算出其发生额。

(1)计算2008年末递延所得税资产余额、递延所得税负债余额

存货项目：

存货的账面价值=1000--20=980(万元)

存货的计税基础=1000(万元)

可抵扣暂时性差异期末余额=20(万元)

递延所得税资产期末余额=20×25%=5(万元)

递延所得税资产发生额=5-22.5=-17.5(万元)

预计负债项目：

预计负债的账面价值=80(万元)

预计负债的计税基础=80-80=0(万元)

可抵扣暂时性差异期末余额=80(万元)

可抵扣暂时性差异期初余额=80-40+60=100(万元)

递延所得税资产期末余额=80×25%=20(万元)

递延所得税资产发生额=20-100×25%=-5(万元)

弥补亏损项目：

递延所得税资产年末余额=0×25%=0(万元)

递延所得税资产发生额=0-15=-15(万元)

递延所得税负债本期没有发生额，故期末余额等于期初余额。

(2)计算甲公司2008年应交所得税。

利用上述巧算法的计算公式可知

2008年应交所得税=[利润总额500一国债利息收入(永久性差异)41.71+违法经营罚款10(永久性差异)+存货递延所得税资产发生额(20-22.5÷25%)+保修费递延所得税资产发生额(80-25÷25%)+弥补亏损递延所得税资产发生额(0-15÷25%)]x25%=(500-41.71+104-