容积率又称为建筑的毛密度，是指一定的用地范围内，总建筑面积与用地面积的比率。地面上总的建筑面积是在建筑用地内各栋建筑物地上建筑面积之和。容积率是衡量使用建筑地强度的重要指标，对于开发商来说，容积率决定了地价在房屋中所占的比例，直接决定了他们的利润;对于住户来说，容积率决定了他们住房的舒适程度。一般情况下，一个居住舒适的小区容积率不会超过5，如果容积率超过5那么不建议购买。
容积率计算规则
一般情况下，建筑面积都是按照《建筑工程建筑面积计算规范》的规定计算，但是遇到特殊情况就要按照下面的规则进行执行。
1、计算含有阳台建筑物的容积率时，不管是封闭阳台、不封闭阳台、凹阳台或者凸阳台都按照它水平投影面积的一半来计算，如果进深超过1.8的阳台，就要按照它的全面积计算进容积率里。
2、半地下室的顶版面如果超过室外地面一米，那么超过的部分就要计算进建筑面积值里，如果不超过一米，那么就不被计入容积率。
3、当住宅建筑标准层的层高大于4.9米的时候，不管楼层内是否有隔层，都应该按照这层的水平投影面积的两倍来计算建筑面积值。当住宅建筑标准层高大于7.6米的时候，也不管楼层内是否有隔层，都应该按照这层的水平投影面积的三倍来计算建筑面积值。
4、当办公建筑的标准层层高大于5.5米的时候，不管楼层内是否有隔层，都应该按照这层的水平投影面积的两倍来计算建筑面积值;当办公建筑的标准层层高大于8.8米的时候，不管楼层内是否有隔层，都应该按照这层的水平投影面积的三倍来计算建筑面积值。
5、但是住宅、办公或者普通的商业建筑的门、大堂、内廊、屋顶、还有采光等这些公共的部分公共部分，独立的住宅建筑还有用在特殊用途上商业用房、体育馆、博物馆和展览馆等这类的建筑都不许呀按照这个规则来进行容积率的计算。它的建筑面积值的计算应该按照《建筑工程建筑面积计算规范》里的规定来执行。
6、如果建筑室外的地坪标高不一样，那么就要按照附近最近的城市道路标高加上0.2米作为室外地坪。
容积率越低，那么住户他们的居住舒适度就会越高，容积率越高，则住户的居住舒适度越低。
在上海投资房产可以说是一件一本万利的事情，另外，还有很多改善型需求的人也希望购买二套房，不过，上海二套房政策是非常严格的。下面小编将为您介绍上海二套房政策最新内容，希望能对您提供帮助。
一、上海二套房政策有哪些?
应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。
如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。
有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：
(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;
(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;
(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
二、上海二套房认定标准有哪些?
贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：
一是在拟购房所在地房屋登记系统(包括预售合同登记备案系统)中其家庭有登记有一套(及以上)成套住房的;
二是借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房的;
三是通过尽职调查确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的，即"认房认贷认调查"。
同时规定"具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果"。
三、上海二套房贷款首付比例及利率是多少?
首付比例：不得低于70%及以上
贷款利率：基准利率上上浮10%
以上就是小编为您介绍的上海二套房政策，希望能够帮助到您。更多关于上海二套房政策的相关资讯，请继续关注武汉爱家网装修网。
记者近日调查发现，无论是购买一手或者是二手住房，银行的房贷利率仍较紧，罕见有宽松优惠。那么，2016首套房贷款利率是多少呢?且看下面调查报告。
二手房首套房贷款利率上浮10%
“我现在问了多家银行，都说利率是上浮的。不要说优惠利率了，等我放款那天能回到基准利率就不错了。”购买了东城一套二手房的朱小姐称，目前对房贷利率的优惠已降低了期望值。朱小姐在去年11月就已经和卖家签约买房，但由于二手房繁冗的过户流程，目前房子还未能过户到朱小姐名下，这意味着还未到银行放款的程序。“本身程序的问题，拖到了现在，也算不错，毕竟去年年底的利率基本都是上浮10%的。”
朱小姐委托买房的中介公司经理表示，其所申请的房屋贷款在去年底就做出了申请，目前银行仅给出了同意贷款证书，具体利率还要以放款当日为准。这也意味着，如果程序正常走完，在农历春节年后就可以正常放款，而那时房贷利率照样或有变化的。“一般情况下，春节后银行额度更为宽松，利率也可能会再松动一些。”该营业经理表示。
根据相关人士表示，从今年1月份开始，各大银行的额度情况稍有好转，“我们公司在年前好多笔积压的贷款都批下来了。”但是在贷款利率上的松动并不明显。记者采访发现，目前仅建设银行的首套房贷款利率，从去年底的上浮10%到目前调整为上浮5%，其他银行包括中国银行、农业银行、工商银行、东莞银行等仍维持上浮10%的高利率。建设银行针对100万以上的贷款则给出基准利率。
中国银行横沥支行的一位贷款业务经理表示，即便是上浮了10%，也并没有阻挡住买房人的热情，“他们还是接受做了上浮10%的贷款利率。我们这段时间的业务并无明显增减。”
一手房首套房贷款普遍上浮5%
在一手房方面，市场更难以见到房贷利率8.5折的优惠，能够做到基准利率的也是“非主流”。如邮政储蓄银行针对合作的碧桂园等大品牌开发商给出的是6.55%的首套房贷款基准利率。而工商、建行、农行等目前仍维持在基准利率上浮5%，也就是6.87%的年贷款利率水平。
针对二套房的贷款利率，多数银行对合作的品牌开发商楼盘，如万科、碧桂园等楼盘给出的是政策范围是上浮10%，而其他楼盘则要上浮15%。多位银行人士表示，由于去年底积压了大量的房贷客户，目前银行开闸的新额度优先给予去年底的“等贷”客户，今年开始新的申请人可能也要继续排队，春节后会有更充裕的额度。
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