一般而言，现在市面上出售的房产都可以分为好几种，既有我们熟知的专门供居住的民用房，也包括其他既可以满足商户经营，又可以用于居住的商住两用房。两者的差异不仅仅体现在定位方面，就前期的价格、中期的水电费收取方面看来也是不一样的。所以下文就举例了具有代表性的上海商住两用水电政策，通过对它们的描述分析以供大家参考学习。
一、上海商住两用房水电费
1、商住两用房子水电费比民用高2倍。
2、原因：商住两用房是商业用电所以比民用的高。商住两用房的造价高。
3、延伸：商住两用房和民用房的区别就可以看出了商住两用房高的原因。
(1)产权年限不同。(民宅70年，商住50年、40年)
(2)未来使用费不确定：水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。(签合同一定要看下。合同上写的是民用水电费还是商住水电费缴付)。
(3)水费差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而商住两用房50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。
(4)贷款条件限制。商住两用房不能用公积金贷款就算贷款只有五六成按揭。贷款利率也很高，首付也很高。
(5)建设标准不同。商住人防和消防的建设标准高，开发商成本高。
二、上海商住两用水电政策
1、营业税个税捆绑征收。
营业税按照差价5.5征收，个税就按照差价的20%征收。
营业税按照成交价5.5征收，个税就按照成交价的1%征收。
这个不用选择，房产局系统会自动带你按照最少的那种办法缴纳。
如果你没有当时的发票或者评估价格，那么个税是按照你的成交价20%直接征收，会非常恐怖
2、土地增值税。
计算很复杂!土地增值税应纳税额=(转让收入-评估价格或发票价格-与转让房地产有关的税金)×适用税率
这里的使用税率按照你的增值额来算，增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
如果你发票，评估价格都没有那么算下来是按照成交的3%征收。
注:和住宅交法完全不同
上海商住两用房相对于普通的房产而言比较特殊，不仅仅表现在它水电费比民用高2倍这一方面，而且我们发现，就建设标准、产权年限、贷款条件方面看来它也和其他的房子不一样。上文举例了具体的差异，并且给出了的对应的理由，除此之外还进一步分析了上海商住两用水电政策的实施标准，比如营业税个税捆绑征收和土地增值税两个板块的表现。
