暖气跑水损坏小区电梯 业主和装修公司谁担责

房屋装修期间，因没有关闭暖气阀门暖气跑水致使电梯被泡受损，物业公司将业主和装修工作室诉至法院要求赔偿。近日，大庆市高新区人民法院对此案进行公开宣判，判决被告装修工作室赔偿原告物业管理有限公司维修费15000元。

2017年8月份，赵女士准备给刚买的新房装修，于是和一家装修工作室签订了装饰工程施工合同书，约定该家工作室为赵女士的新房进行装修。

然而，在2017年9月份的时候，小区物业打电话找到赵女士，说她家屋里的暖气跑水了，把电梯给泡了。赵女士知道后，联系了为她家装修的工作室这才得知，暖气跑水的原因是物业试水，但装修工作室并不知道，没有及时关闭暖气阀门，自己家被水淹了不说，还把该单元的电梯及监控设备也给泡了。

事后，物业为了让电梯正常营运，维护业主的合法权益，先行承担了所有维修费用。待电梯维修好后，物业要求赵女士承担赔偿责任。

赵女士认为，暖气跑水是在装修期间发生的，理应由装修工作室承担责任，但工作室觉得，物业试水之前应该有告知义务，他们并不知道，所以也不想拿这笔赔偿费，为此，三方僵持不下。

物业认为，暖气跑水发生在装修工作室为赵女士装修期间，赵女士作为装修受益人，应与装修工作室承担连带赔偿责任，所以将双方诉至法院，要求赔偿维修花费近2万元。

高新区人民法院经审理认为，被告装修工作室因过错在装修过程中造成暖气跑水，致使原告物业公司负有管理责任的电梯及监控设备损坏，原告为此支付了维修费用，被告装修工作室应对原告的损失承担赔偿责任。经计算，原告损失共计15000元，被告装修工作室应予赔偿，对于超出的部分损失，因证据不足，故不予支持。

关于原告主张被告赵女士应承担责任的诉讼请求，因装修工作室具有从事室内装修的相应资质，原告未能举出证据证明赵女士在选任或指示装修工作室的过程中存在过错，故对该部分诉讼请求不予支持。据此，高新区法院法院判决被告装修工作室赔偿原告物业管理有限公司维修费15000元。

目前，广州市坚持房地产市场调控力度不放松。记者11月1日从广州市中院获悉，该院近日在审理一宗系列案中，发现开发商主导“双合同”手法卖房。法院认定虚假装修合同无效，应以两项价款之和作为基数计算开发商逾期办证违约金。法官提醒，购房者签订双合同“后患无穷”。

去年8月，广州市发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》，要求进一步强化商品房价格监管，对房地产项目预售、销售定价不合理的，要坚决予以调整，对不接受政府价格指导的项目，一律不办理网签、不予核发预售许可证。

今年9月19日，广州中院房地产庭审理的系列商品房预售合同逾期办证案件中，发现开发商在销售荔湾区某楼盘房屋时采用“双合同”手法，主导购房者与装修公司签订装修合同，拆分房屋交易价款，购房者因开发商逾期办证起诉给付违约金。一审宣判后，购房者认为一审法院认定违约金计算基数时，未将装修款计入房屋交易总价款，与事实不符，于是提起上诉。

二审法院认为，开发商主导购房者与某装修公司签订的装修合同，并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示。实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，目的是规避地方政府房地产调控限价政策、逃避纳税义务，损害了社会公共利益。

依照《民法总则》“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，购房者与某装修公司签订装修合同为虚假意思表示，并未真正履行，且违反相关法律规定，应为无效。双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。因此，购房者要求以两项价款之和作为计算逾期办证违约金的基数，依法有据，应予支持。

签“双合同”有六大风险

举例：

小明首次购买一套本市100平方的预售楼房，市场价5万元/平方，选择以商业贷款30年等额本息方式偿付房贷。不考虑税费等费用的情况下，实际成交价为5*100=500万元。区域限价4万元/平方，开发商为应对网签审核，将网签合同中的交易价格定为4*100=400万元。其余100万元购房款约定为装修款。这种模式存在以下风险。

风险1：扰乱市场价格信号

由于房屋网签价格400万元与实际成交价格500万元存在100万元的价差，开发商通过“双合同”模式巧妙规避了政府限价措施，导致一手住宅房价官方数据失真，扰乱市场价格信号，减弱了政策调控力度，使房价明降暗升。

风险2：购房者贷款偿付压力增大

“双合同”导致购房者大幅度提高购房首付比例，且在前期负担很大月供压力。如越秀、天河、白云等地，一些楼盘甚至出现房子+装修+车位“三合同”，超出限价部分无法用装修合同消化的，用捆绑车位的方式补齐。

情况A 若按照500万元申报网签，首付应付500万*30%=150万元。但由于设置了“双合同”，分拆的装修合同金额需与购房合同中的首付款一并支付，因此，小明首付需要支付：400万*30%+100万=220万元。二者相差31.8%。

情况B 多数购房者无法一次性筹措资金，由于装修不能使用住房公积金贷款，一般会被迫使用利率更高的信用贷款。以某国有银行“装修贷”为例，100万元装修款，可贷30万元，按中等的4.5%年费率，5年还清，则装修贷款月供约为6100元。加上400万元月供约为15000元，前5年月供压力高达21100元。

风险3：一旦违约退赔金额少

为保证网签通过率，“双合同”模式会尽量压低购房合同价款、提高装修合同价款，一旦出现如本案情况类似的逾期交楼、办证或其他违约情形，按购房合同价款总价为基数计算违约金较低，开发商可以此降低其违约成本。当所购房屋出现问题时，购房人需要请求解除合同、返还已付购房款及利息，赔偿相关损失，只能依据购房合同上的金额进行主张，与实际支付金额相差较大。

风险4：委托装修维权难

在开发商交付房屋时，购房者若因其他原因要求退房，由于开发商与购房者签订的《装修合同》多属于关联装修公司的承揽合同，对于装修费用产生争议，能否全额退还存在很大风险。此外，“双合同”模式的装修标准实际由开发商主导，指定装修公司对开发楼盘批量装修，容易规避竣工验收及装修检验等多项质检程序，若出现装修工程质量差、不达标，或装修价值不符合装修价款等现象，容易引发批量性装修合同纠纷。

风险5：委托收楼风险大

在常见的“双合同”模式中，常常约定开发商跳过购房者向装修公司交楼，购房者查看、检查房屋工程质量的权利无法保障，部分瑕疵房产易蒙混过关。部分开发商在购房合同会增设委托装修公司收楼条款，约定开发商在交楼日直接向指定的装修公司交楼，而购房者不能实际参与收楼行为。

风险6：业主再次出售成本高

按照现行税法规定，二手房个人所得税可选择按照“核定征收”和“据实征收”两种方式。如小明卖旧房买新房，税务部门会向小明征收房产个人所得税，即因房产交易产生的差价收入的税款，小明提供合法有效的房屋购买合同、房地产原值凭证以及合理费用相关凭证，可核实计征。应纳房产个人所得税的税基为出售房屋过户价格的1%或者卖房利润的20%。

因此，“双合同”模式的购房者在出售房屋时，会面临更高额的税费。小明购买房屋500万元，网签备案价格400万元，转手再次出售价格（税务部门评估价）600万元。按照卖房利润计算，单合同个人所得税为（600-500）*20=20万元，双合同个人所得税为（600-400）*20=40万元，相差一倍。

昨日，汉阳居民张先生反映说，他将婚房交给装修公司装修，可两个月内换了5名项目经理。现在装修停工了，公司办公室也找不到人。

张先生介绍，5年前，他在汉阳凤举路观澜国际小区买了一套78平方米的房子，今年准备装修后用作婚房。8月16日，他来到汉阳琴台大道北大资源首座二楼，与武汉有住信息技术有限公司签订装修合同，约定工程款7万多元。在补充合同上，双方约定采取分期付款方式支付，首付2000元，每月还款6000元，一年还清。

张先生称，装修大约是8月26日开工，前半个月做了墙体改造等，9月15日第一个项目经理离开。几天后第二个项目经理进场，做了部分水电安装，但张先生不满所用的材料，双方没谈拢，项目经理于9月25日左右离开。第三个项目经理来了之后还没施工，突然借故离开。第四个项目经理只是来装修现场看了一下，说自己忙不过来就离开了。10月下旬，第五个项目经理来了，但卫生间的防水测试还没做，工人就将挖开的地面回填。到了10月29日，第五位项目经理也不再出现。

昨日下午，楚天都市报记者来到张先生的房子，里面堆放着砂石等建筑材料，房内电线和水管已布好，现场没有施工人员。

张先生称，10月29日，他去北大资源首座的装修公司办公室，发现没人。他拨通工作人员电话后，又找到了位于龙阳大道海天广场的公司新址。10月31日，张先生再去海天广场找装修公司协商，发现办公室大门紧锁，工作人员电话无人接听。

昨日下午2时许，楚天都市报记者陪同张先生来到北大资源首座，一楼大堂和电梯内，还有武汉有住信息技术有限公司的广告，但二楼办公区房门关闭。在海天广场A座1601室，玻璃门紧锁，里面无人。

记者随后联系上武汉有住信息技术有限公司一名王姓负责人，他说按总公司意见，武汉公司可能要进行业务转型。目前，武汉公司的人员都在各个工地忙碌，要将之前没完工的工程做完，因此办公室有时会没人，公司没有跑路。至于张先生房子的装修工程，确实换过项目经理，但没有5个。目前工程停工，是因为张先生最近要求解除装修合同。在解除合同之前，要对已产生的费用进行评估，他会处理好善后问题。

昨日，张先生已向市场监管等部门反映此事。