【下水管道验收】下水管道要怎么验收?

【下水管道验收】这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。

把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。还有一种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有开发商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。

【特别提醒】一般浴缸下部的排水管道有返水弯，而其他位置则没有，需安装防臭地漏!!!

【小提示】等电位保护装置，主要是对厨房和卫生间这样比较潮湿的环境进行漏电保护。金属架比如洗手盆下面都有不锈刚的下水管，用一根线，(线要求不小于4平方)跟不锈钢管接上后接到这个盒子里，防止由于潮气带出来的漏电，起到保护作用。在高级装修里都是强制规定的，家装里几乎所有人都没有注意到这点，再比如铸铁浴缸底下都有个螺母，也是用于接线到这里的，所以等电位的盒子不要封上。

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厨卫下水道

1.验收的前提条件

给排水管材、管配件的质量必须符合现行国家规定的标准，有生产厂名、厂牌，产品合格证、质保书等。

2.验收的要求

(1)给水管道应采用通水试验，并按规定进行加压试验，确定有无渗漏。一般民用水管压力承载为2kg，一旦发现压力不够可分段泵水，查出渗漏处。

(2)管道铺设应横平竖直，在转角、水表、龙头、闸阀或管道终端10cm处均应设置管卡，与管端连接墙体或其他结构物必须牢固不能松动。

(3)管道应使用专用工具安装，在装接时管口处必须用标准绞刀在铝塑管上作开坡口处理，防止损坏铜接头内部双层护圈，不得出现渗漏。

(4)各类阀门安装位置应符合设计要求，便于使用和维修。

(5)管道与管道、阀门连接处应严密，管道采用螺纹连接，在连接处应有外露螺纹，安装完毕应及时用管卡固定，不得有渗漏现象。

(6)阀门、水龙头安装位置宜端正，使用灵活方便，出水畅通无阻，水表运转正常。在满足使用的前提下，阀门、水表等可处于相对隐蔽的位置或适当进行表面装饰。

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3.验收的方法与常识

(1)检验上、下水走向是否正确，可根据图纸用目测的方法判定。

(2)检验冷、暖水管两个系统装接是否正确，一般热水管为红色，热水龙头开关中间有红色标识，可通过试水冷、热来验收。

(3)检验水管铺设与电源、燃气管位置，一般间距≥50mm，可用卷尺检验。

(4)铝塑复合管道进墙暗铺不宜绷紧拉直，可略留余地，以免热水通过时管道膨胀变形将接头胀裂显缝渗漏，可用目测判定略有弯曲即可。

(5)进墙水管略有凹进墙，施工中间验收时注意不能与墙体取平，不然，后道工序进行后将会有外突感，可采用手感摸测。

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虽然它们现在都被更名为物业服务公司，但在很多情况下，它们的身份依然是“管理者”。物业公司是小区的“总管家”，它掌管着设施资源、公共财产和属于你你却不知道的种种营收。你以为自己更懂你居住的小区，这里其实有大量的信息不对称。从本质上说，物业公司出售的产品只有一个，就是服务。但很多时候，你并不清楚自己买到了什么。

1.开发商有时候相当于“上级部门”

目前比较普遍的物业分为独立和附属于开发商的物业公司两类。一位物业公司的经理说：“成立物业公司的门槛比较低，注册资金达到30万元，有中级职称的会计师及管理人员就可以了。”由此也造成物业公司水准参差不齐，大部分情况下，它们都靠关系赢得小区项目。或者开发商直接委托“自己人”开的物业公司。

从法律关系上讲，业主与物业公司是直接的合作关系，签订委托管理合同，缴纳物业费。但新的小区在竣工前，一般由开发商先期委托物业公司介入新建物业的管理工作。所以，与购房者的满意度相比，实际上它们更在意开发商的态度，它们常说，会去和开发商沟通，甚至抱怨开发商。想想看，某种情况下开发商相当于上级主官部门，讨好还来不及，陪你抱怨只是“缓兵之计”。

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2.它们的身份有一半是“管理者”

虽然在2007年10月1日起施行的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，这在本质将物业公司的职能由“管理”转变为为业主“服务”。但因为物业掌握公共资源，熟悉小区状况，作为最高品质的三级服务等级还要求对业主基本信息、物业基础资料进行登记管理，物业公司往往行使着居住区公共管理的大部分职能。是街道、社区的居民管理助手。因此，物业公司能扎根下来，往往意味着它已经跟社区、街道搞好了关系。

所以，即使业主们成立了委员会，自助招标，想炒掉不满意的原物业公司。但物业公司有开发商和街道两大靠山，往往有办法让新来的物业主动撤离，“比如给点补偿金就能搞定。”一位前物业公司员工说。

3.亏损是假的，毛利率通常在30%左右

物业公司应该算是轻资产公司中资产最轻的了，连办公场所都是免费的，当然，几乎都是地下室。尽管物业公司坚称它们是保本微利，但真实情况应该要更“有利可图”一些。很少有物业公司在合同到期后主动离开，油水可见一斑。一位业内人士说，在北京经营物业公司几乎不会赔钱，“每年的毛利率在30%左右。”

因为物业大多是先固定收费、再提供服务的模式，服务成本越低利润当然越丰厚。最常用的招数不外乎就是减少维护费用。一位前物业项目经理说，“把绿化的浇水、修剪频率降低;减少电梯检修;有的物业收取楼房外立面清洗每月0.2元/平方米，实际上一年清洗一次就很不错了，新小区可以几年不洗，这笔费用就是纯收益。”

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4.你很难知道电梯广告位的钱去哪儿了

新的《物权法》规定，电梯间、外墙等属于公共设施，产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告，首先需经业主委员会同意，其收入也应归全体业主所有。据一位前物业公司人员说，“物业公司的收入大头就在电梯、外墙广告收入以及车位费收入，一部电梯广告费一年有15万元左右。”即使在账目上能看到这笔收入，它也不会被发到业主手中，因为按规定它们应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金，物业从中可以收取一些管理费。关键问题是，房屋维修基金和公用设施基金被花到哪里去了?业主往往知道自己理论上赚了多少钱，但钱又如何被花掉的，业主们和物业公司之间就普遍存在着“信息不对称”。

5.你能享用的“免费保修期”很短

家里的东西坏了，物业人员上门维修经常会收取维修费，因为物业公司称，它们只负责维护“公共区域”。实际上，你屋内的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、为生洁具、灯具和电器开关，都有2个月到1年的保修期。不过起始日期是从工程竣工验收合格之日开始计算。有的免费维修，你甚至还没买到房子就已经过期了。防水、供热、各类管道等设施的保修期会长一些，一般在2至5年。

事实上，即使连电梯坏了你也可能是需要付钱的，物业公司的人说：“电梯的使用年限到了以后，可以启用公用设施基金来购买新电梯，费用不足的部分才由业主平摊，但这笔基金的启用要得到2/3以上的业主签字同意。”

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6.地下空间最赚钱

通常小区规划车位的产权属于开发商，这部分车位费也属于开发商，而非规划车位的停车费的去向就和广告费类似了。据一位前物业公司人员说，小区“最赚钱”的还不是会所、商铺等地上公共部位，而是地下空间。对于小区里的会所、幼儿园等机构，这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所，在绝大多数小区是掌握在开发商手中的，物业只能帮助管理，分享一笔基本的物业费收益。“而地下空间，所有权有的是归人民防空的，而人防有的地区是不收费的，有的地区则每年要提取管理费，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需要上缴30万元左右，如果物业将其改成车位或者直接出租，年收益能上百万。如果不追溯归属权，这当然也会变成物业的利润来源。”

7.它们也在利用“免费保修期”省钱

这个“免费的保修期”指的它们不用真正为维护付什么钱的时期。对于一个新建小区，一切设备都是新的，第一年维护责任都在于设备厂商，其后2至4年也不容易出故障，这期间物业费有一半都被物业赚走。比如绿化费，物业公司在业主入住时就收取了每年0.55元/平方米，但如果新小区的绿地未建成，那么这笔费用就神不知鬼不觉流到物业公司的腰包，第二年绿地建成后，绿化费照收不误，仅绿化费一项，物业公司一年就能白赚几十万。如果小区的规模大，那物业公司仅绿化费一项，赚个上百万元非常轻松。

鉴于如此种种，许多物业公司都爱接管新建小区，一位物业专家说，“而对于10年以上的小区，随着积累的问题日益暴露，很少再有物业公司对它有兴趣。”

8.物业管理费是可以协商的

物业费并不该由物业公司一方自行定价。在一些基本项目上，物业管理条例明确规定了收费标准，余下服务项目，如绿化费、高低楼层费等，业主是可以与物业公司商议定价。基本依据是服务标准，“比如说要求门岗必须2人，楼道玻璃一周擦洗多少遍。”一位物业经理举例。

如果物业公司提出物业费涨价，理由可能是物价上浮，或者人力成本增加。“2000年前后雇佣一名保安人员只用800多元，现在是1500、1700元了。”这时候，你需要注意它们是否在减员吃空额。现在管理条例强制要求物业公司公布费用收支，业主有权对账目进行审计，“一条可行的方案是业主委员会用公共资金，聘请一个专门的审计机构，帮助分析物业费用收支情况。”一位物业专家说。

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9.发生入室盗窃，它们有时需要赔偿

物业公司的工作人员都喜欢强调，他们的责任从你的户门外开始，公共区域才是他们的服务范围。但如果发生入室盗窃，一位物业专家说，“物业是否要承担因管理过失导致的相应责任，要具体看物业管理合同中的安保义务。”比如是否有24小时3人巡逻、摄像头安装有无死角、小偷进出时安保人员是否在岗、是否询问进入小区的陌生人。如果经调查司法机关认定盗窃是由保安的失职行为引起的，那物业公司也要承担赔偿责任。

小区内的摄像头记录是协助盗窃案侦破的最主要辅助手段之一。鉴于对于隐私权的担心，可以要求物业做到只在公共空间安装、并且对私有场景视频屏蔽、相关监护人员不能进行散播泄露等。

10.它们只是水电、燃气公司的传声筒

在大部分近20年内建成的商品房住宅小区内，水、电、燃气等费用都由业主通过银行向自来水、电力、燃气公司直接支付。虽然每当有管道检修、限制供应等事情发生的时候，是物业出面张贴告示或电话通知，但它们只是个传声筒，你做出再多愤怒投诉，它们也不会代你向相关能源供应公司交涉。绝大多数时候，你敦促物业解决这类问题，都是没有用的。

只有一种情况，物业公司可能对水电、燃气公司有一定影响力。那就是物业帮它们上门代收水电费，它会和相关公司有合作协议。不过效果也是有限的，它们通过这项业务收取的服务费来自收款单位，而非业主。得罪了这些垄断行业的金主可不好。

所谓预则立，不预则废。这种集体维权方式有效与否也取决于事先有无准备。因此，业主们应尽可能早地认识、交流与沟通，比如目前存在的集体签约方式，业主们在买房前就已认识，并且不断交流与沟通，因此，在收房时，他们完全可以做到有备无患，完全可以最大程度地维护自身的合法权益。而在收房也是验房的关键时节，一定要及时发现问题，不然过期开发商就不认帐了，为保护业主验房时不被蒙，武汉爱家网装修网，特别推出公益验房活动，请专业验房师免费帮业主验房，以实际行动维护广大业主权益。

当然，集体收房虽有很多好处，但也相应地有值得注意的地方：

集体收房和利于集体维权

第一、如同集体签约一样，业主最好能事先聘请一位房地产专业律师，审查开发商交楼时提供的验收文件，从法律上提供一些建议及收房时应注意的事项，并随时解答一些法律问题，协助业主与开发商谈判。

第二、集体收房前，业主们应事先进行联系与沟通(比如通过网络、论坛等方式或途径)，就本楼盘收房时可能存在的个性问题及其他楼盘收房时存在的共性问题进行总结、归纳，并制订相应的应对措施。

第三、有的开发商在业主收房时让业主们签订一份开发商事先拟订好的补充协议，如果业主不签，就不给业主办理入住手续，不让业主入住。应该说，业主按照合同履行了交纳房款等义务以后，作为交钥匙工程，开发商就有义务按照合同约定的时间交付房屋(当然，办理入住时按照实测面积据实结算房款也是业主应该做的，但业主没有义务签订任何未经双方协商的所谓补充协议或合同)。如果开发商以让业主签订补充协议等任何合同以外的书面文件作为业主入住的前提，业主方完全可以置之不理，如果开发商据此坚持不让业主入住，那么，开发商应承担由此造成的一切法律后果，并承担违约责任。

集体收房属常态化

第四、按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件，避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。

第五、理智收房、合法收房。也就是说，业主们的合法权益应当受到保护，也必须受到保护。但是，任何不理智的行为及违反法律规定的行为是不应提倡的。