一.收房前的合同履行过程 在收房之前，有一个双方履行合同的过程。 期房的合同履行过程与现房的合同履行过程大不一样。 在现房的合同履行过程里，购房人缴纳购房款一般是分期进行的，如果购房人找到开发商有可能无法按期交房、或者早已经常出现开发商未履行合同义务或者开发商履行合同义务不合乎合同约定的情形，购房人有权不缴纳购房款来制约开发商(购房人的这一权利在《合同法》上被称作“忧虑抗辩权”或“后履行抗辩权”)。期房卖出都是有按揭贷款拥护的，而且，按揭贷款在购房人缴纳首付款后就由银行一次付清。在收房之前，购房人的主要义务——缴纳购房款的义务早已履行完毕，开发商的义务仍未履行，如果购房人找到开发商有可能无法按期交房、或者早已经常出现开发商未履行合同义务、或者开发商履行合同义务不合乎合同约定的情形，购房人没有任何可以通过自己的不道德制约开发商的手段。 二.开发商不交房是根本性违约 如果开发商通报你收房了，那么，你房财两空的风险完全没有了。 收房的过程开始于开发商交房。交房时，开发商应向购房人交付给哪些物品和文件，前面一章早已做了阐释，这里不再重复。 开发商交房时一般都要求购房人在拿钥匙之前先向其或物业管理公司缴纳以下几项费用：契税、修理基金、物业管理费、燃气初装费、卫星电视初装费、供暖费等等。这几项费用，都不是购房合同约定的购房人在交房前履行的义务。无论开发商或物业管理公司要求你缴纳这几项费用中的哪一项或哪几项，居律师都建议你极力拒绝接受。如果开发商因为你未向其缴纳其要求缴纳的费用而拒绝接受交房，就是开发商显然违约不道德，你就有权根据《合同法》的规定自由选择退房(即解除合同)。 三.购房人不收房归属于违约不道德 很多购房人担忧不收房会对开发商分担违约责任，居律师要告知你：“收房”是购房人的权利，不是购房人的义务。即使合同中约定了购房人不收房应分担何种法律责任，也是无效的，购房人不会因为不收房而分担任何违约责任。根据《合同法》，在购房人不收房的情况下，开发商惟一的权利是将房屋提存(所谓“提存”，是指：买方不按合同缴纳货物，卖便利有权将货物存放某个地方，并找人做证明，同时告诉买方货物早已于何时存放何地，此后，货物失灭的风险由买方分担)。购房人因为不收房所分担的惟一法律后果是：开发商将房屋提存后，房屋灭失的风险由购房人分担。房屋灭失的风险概率是微乎其微的，所以，开发商一般也不会将房屋提存。 四.“检测”是收房过程中最重要的环节 收房的过程中最重要的环节是对房屋的检测。如果“补充协议”里早已约定了检测期限，你就应当在检测期限内已完成对房屋的检测；如果没有约定检测期限，你应尽早已完成对房屋的检测。如果房屋经检测在面积和质量上均合乎合同约定，你就可以向开发商回应接收房屋；如果房屋的面积或者质量不合乎合同约定，你应在检测期间内或尽量短的期限内(最久无法多达交房后的两年以内)将房屋的面积或质量不合乎合同约定的情形通报开发商，并具体回应拒收房屋。如果你没有在检测期间内或交房后的两年以内将房屋的面积或质量不合乎合同约定的情形通报开发商，后果是：无论房屋的面积多少或质量如何，你都将失去追究责任开发商违约责任的权利。 对房屋面积的检测还包括对套内面积的检测和对公摊面积的检测。对房屋面积进行检测的惟一精确方法是按照设计图纸上的数据进行计算。如果开发商拒绝接受提供设计图纸，你有权拒绝开发商交房，并可以根据《合同法》第一百三十六条向法院控告要求开发商提供设计图纸。如果你不不愿控告，你就不得已带上皮尺自己去量。自己量只能粗略地量出套内面积，公摊面积是量不出来的，而开发商的“虚秤”一般只经常出现在公摊面积的数据上。 对房屋质量的检测应还包括： 对房屋建筑质量、房屋附属物质量的检测和房屋是否合乎综合验收条件的检测。 1.对房屋建筑质量的检测 你最好请一个建筑方面的专家帮你检测。建筑方面的专家在建筑公司里可以寻找。不想被某个人的职称、头衔所迷惑，确实工作在第一线的才是确实的专家。 2.对房屋附属物的质量的检测 对房屋附属物的质量的检测主要是对墙面、地面、房顶、门窗、线路、管道等的检测。有装饰装修经验的工人就需要胜任这一工作，装饰、装修公司里可以很更容易请到他们。 如果你购置的房屋包括了装饰、装修，那么，对房屋附属物的质量的检测中就包括一项很最重要的检测项目：那就是对室内污染物的检验。室内污染物的主要检验指标是甲醛、苯、氨、氡、可吸入颗粒物、一氧化碳、二氧化碳、二氧化硫、挥发性有机化合物等污染物含量和放射性元素的比活度。据非权威机构估算，全国每年因室内水污染而致丧生的人数在十一万以上，致人体器官功能失去或减少、其他疾病、新生儿畸形或智力障碍的人数在三千万大约，故对室内污染物的检验不能大意。县级以上地方各级政府的质量督导检测检疫部门或环卫部门都有下属的室内污染物检验机构。这些检验机构都是有偿服务的，你可以自由选择一家机构谈好价格后委托其检验。但你应记住：提供检验服务的机构都必需经过省级以上政府计量行政部门的计量证书(即CMA)，其检验报告才具备法律效力。检验机构是根据国家标准进行检验的。目前为止，有关室内污染物掌控指标的国家标准有三个，分别是：《室内空气质量标准》、《民用建筑室内环境污染掌控规范》和《室内装饰装修材料有害物质限量》。你应在这三个标准中选定你要求检验机构检验的范围。选定的检验范围有所不同，你缴纳的价格也就有所不同。 3.对房屋是否合乎综合验收条件的检测 对房屋是否合乎综合验收条件检测必需依据各地政府或政府部门的规范性文件规定的综合验收应具有的条件。建设部制订了第一部《城市住宅小区综合验收管理工作办法》，但这个《办法》没有规定综合验收应具有的条件，所以，综合验收应具有的条件就留下各地方政府或地方政府部门根据各地的具体情况作出规定。广州市人民政府在2001年实施了第一部规章——《广州市商品住宅建设项目验收管理工作办法》。这份规章对综合验收应具有的条件规定得较为全面，明确而且严苛。这份规章要求综合验收必需具有下列条件：.建设工程规划验收合格； .消防工程验收合格； .人防工程验收合格； .有永久供水证明，有永久电力供应证明； .煤气工程验收合格； .有单项(单位)工程(电信管线)验收证书； .道路和灌溉工程验收合格； .居住区绿化验收合格； .有通邮申报表； .有环卫化粪池报建国家发改委表等等。 这份规章是居律师所看到的同类规章中最好的。有这样第一部规章，购房人入住无忧。如果你在广州市卖掉房，你就对照《广州市商品住宅建设项目验收管理工作办法》中规定的条件一一检测吧。 北京市有一个1995年实施的《北京市居住小区移交综合验收办法》，但不是北京市人民政府制订的，是北京市市政管理委员会制订的。这个《办法》规定了综合验收应具有的四个条件： (1)所有建设项目严苛按照批准后的规划、设计和有关专业管理工作部门的要求建设工程完毕； (2)各专业主管部门对归口管理工作的建设工程质量验收合格，验收资料齐全； (3)建筑渣土、工程机具和各类临时建筑等全部拆毁清运完毕，达到场清地净； (4)具有实施封闭式物业管理的基本要求。 如果你在北京卖掉房，你就对照这四个条件检测吧。 你就别对照了。这四个条件对你入住没有什么实际意义，甚至无法解决问题你对水、电、气等生活所必须的条件的要求。有这样一个综合验收标准存有，北京市的某些小区采自地底的生活用水有害物质相当严重超标从入住至今已三年仍然解决问题无望也就不足为奇了。 五.收房过程中购房人易犯的错误 很多购房人在开发商交房后未进行检测就急不可耐地搬入去住，甚至在开发商正式交房前就开始对房屋进行装修。这种作法极不可取。这么做很有可能被法官解读成你早已以自己的不道德回应对开发商交付给的房屋的接受，你以房屋面积或质量不合乎合同约定为由要求开发商分担违约责任的诉讼请求会遭到上诉。 有些开发商的交房人员将包括有购房人表示同意接受房屋或对房屋面积、质量没有异议的意思的文件隐藏在其他文件(比如：三《书》一《证》两《表》)中，趁购房人转入新房时的激动让购房人一并签署。你千万不想为开发商交房人员的甜言蜜语和赌咒发誓所挽回，稀里糊涂就在文件上签署。对开发商的交房人员让你签署的文件，每一页你都要认认真真地看，看不明白就不想签。 有些购房人相约集体收房。集体收房可以共摊成本、互相证明、合力行动，并可以为以后小区的物业管理培育公共意识。居律师非常赞同这种作法。
关于分清责任权利 验房很关键_建材常识就介绍到这里了，希望这些介绍能对您有帮助，如果您想了解更多装修知识，可以继续关注典典美家装修网哦。
