物业管理不到位引发的各种纠纷的分析和处理

基于物业管理产生的纠纷归根到底主要有两方面原因：业主的原因和物业管理公司的原因，要如何处理呢？武汉爱家网带大家来看看。

业主的原因分析

1、业主对物业服务合同法律关系主体认识不清。

部分业主在开发商处购买到房子后发现房屋质量问题，例如房屋漏水、开裂等。业主在开发商处得不到妥善解决就把矛头指向物业公司，因而发生纠纷。房屋交付以后出现质量问题，业主需要弄清谁是责任主体。

据武汉装修网了解，根据《武汉市物业管理条例》第五十条规定，物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项：物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;公共绿化的维护;公共区域环境卫生的维护;公共区域的秩序维护和安全协防;物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;物业维修、更新、改造费用的账务管理;物业服务档案和物业档案的保管;其他物业公共服务事项。可见物业服务合同并不包括业主专有部分房屋的质量问题。

《武汉市物业管理条例》六十六条规定“开发建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。”因此房屋专有部分质量问题的责任承担主体是开发商，业主不应把此纠纷转向物业公司。

2、业主认为自己不是物业服务合同的主体，拒绝缴纳物业管理费。

业主以前期物业合同和普通物业合同自己都不是合同主体为由拒交物业费。据武汉装修网了解，《物权法》第76条、《物业管理条例》第11条均有规定，选聘和解聘物业服务企业是业主共同决定的事项。物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立物业服务法律关系，业主委员会按照授权与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，则是业主自治权行使的结果。所以，尽管形式上来看不是每一位业主直接参与物业服务合同的签订，实质上从立法和法理上来讲业主都是物业服务合同的一方当事人，其应作为合同一方履行缴纳物业费的义务。

3、业主以未享受物业服务拒交物业费。

实践中很多业主购买房子是为了投资，入住率较低或者租与他人使用，大部分业主以其未入住也未享用物业服务拒交物业费。根据《物业服务解释》第6条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

4、业主因第三人侵权而与物业公司产生纠纷。

在小区内业主的人身、财产遭他人侵害，常见的如业主的车辆被人划伤、盗窃，业主家中财产被小偷盗窃，业主遭其他业主饲养动物侵害等，业主通常把责任归咎于物业公司，认为物业公司没有尽到安保义务要求物业公司赔偿。事实上物业管理公司对于业主的人身和财产的保护义务主要源于合同约定或法律、法规直接规定。其中合同约定必须符合法律规定，不能任意扩大物业公司的安保义务。《武汉市物业管理条例》规定物业公司安全管理义务由双方约定。

据武汉装修网了解，在没有明确约定物业公司具体的安保义务时，物业公司只需尽到一般公共区域次序维护和安全协防等义务即可。物业公司尽到了坚守岗位，工作记录清晰明确，监控设施正常运转，录像资料及工作记录在合理期间内保管完好等义务后还是发生了业主人身财产被第三人侵害的，在业主与物业公司无特别的合同约定时应由侵权的第三人承担责任，如果物业公司在履行上述义务中有过错，也应根据其过错程度要求物业公司承担相应的责任，而不能全部要求物业公司赔偿。

物业公司的原因分析

物业公司主要体现在物业公司服务管理不到位引起业主的不满造成业主不缴纳物业费，最终引起纠纷。

物业管理服务水平低：物业公司服务水平低下，加之部分管理人员服务态度不好，致使管理企业与业主矛盾加深;物业公司收费项目价格不合理，综合服务质量较差，侵吞属于业主的公共利益;物业公司对住宅小区管理不到位，物业公司管理人员和保安不能尽职工作，以致在一些小区经常发生业主财产和生命健康受到侵(伤)害的事件，导致业主对物业公司工作人员和保安人员信任度不高。

对于物业公司服务质量不到位，有两个相关规定。

1.根据《武汉市物业管理条例》第四十八条的规定，对物业服务质量监督检查的形式之一是组织开展物业服务质量等级考核，市房屋主管部门是组织考核的主体，考核结果向社会公布，直接影响物业服务企业信用。业主对物业服务质量评价是对物业服务企业等级考核的主要依据，其评价办法由市房屋主管部门制定。

2.据武汉装修网了解，《武汉市物业管理条例》还规定，各区房屋主管部门应会同街道办事处、乡(镇)人民政府建立物业服务企业信用档案。而物业服务信用档案的记录内容包括物业服务企业业绩、违法行为记录、服务质量、投诉及处理情况;根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题解释》的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

武汉装修公司23日，市房管局通知全市范围内的开发企业，5类行为将被认定为违规销售行为。其中，在销售商品房时，开发商不得以要求购房人一次性付款，或采取一次性付款优先选房等方式，拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房。

同时，市房管局明确，将保障购房者公平选房的权利。购房人使用住房公积金贷款购房，应享有与一次性付款或其他付款方式选择房源的同等权利。房地产开发企业不得以任何形式增加限制条件或附加条件，确保公平选择房源。

此外，变相收取购房费用、变相囤积房源、以购房人自行提供房产信息作为购房前置条件等也都被叫停。

据武汉装修网了解，市房管局相关负责人23日表示，开发商存在5类违规销售行为的，市房管局将责令立即整改，拒不整改的，依法予以行政处罚，记入房地产开发企业信用档案，向社会公示。在整改完成前，将暂停项目网上签约和预售资金监管账户的资金拨付。

5类违规销售行为将受处罚

一、在取得《商品房预售许可证》前，不得自行或委托第三方企业，以认筹、预订、吸纳会员、购买基金或者理财产品等方式向购房人收取购房定金、预订款等费用。

二、在取得预售许可证10日内，应一次性公开全部准售房源，在销售现场醒目位置明码标价，“一套一标”，公示销售进度控制表，不得捂盘惜售或变相囤积房源。

三、在销售商品房时，不得以要求购房人一次性付款或采取一次性付款优先选房等方式，拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房。

四、购房人使用住房公积金贷款购房，应享有与一次性付款或其他付款方式选择房源的同等权利。房地产开发企业不得以任何形式增加限制条件或附加条件，确保公平选择房源。

五、开发企业在销售商品住房时，应按照我市住房限购政策的相关要求，在网签备案系统进行购房资格核查。不得将购房人自行提供相关住房核查资料作为购房的前置条件。

缴存公积金被纳入积分入户

据武汉装修网了解，《武汉市积分入户管理办法》(试行)近日出台，将于今年10月1日起施行，缴存住房公积金作为加分项纳入积分入户指标体系。

什么是积分入户?是指通过建立指标体系，对每项指标赋予一定分值，总积分达到规定分值的申请人，可申请办理武汉市常住户口。在十一项加分指标中，住房公积金占据一席，“在本市连续缴纳住房公积金，每满一年积2分，累计积分最高不超过30分”。

武汉公积金管理中心分析，住房公积金个人缴存情况纳入积分入户指标体系，对于申请落户的外地户籍缴存职工具有较大助益;同时，也有利于外地在汉工作职工督促单位缴存公积金。

开发商不得以这个理由拒绝贷款

据武汉装修网了解，近日，武汉住房公积金管理中心出台规定称：从2017年8月1日开始，各房地产开发企业不得以开发建设的楼盘项目未在武汉住房公积金管理中心进行备案登记为由，拒绝缴存职工使用公积金贷款。

此前，业内人士曾探访了武汉多个楼盘，部分楼盘的置业顾问以公积金余额不足贷不到款、贷款周期长等为由拒绝公积金贷款。对此，公积金中心相关负责人表示，当前公积金贷款额度充足，完全能满足职工购买刚性基本住房的贷款资金需求。目前，公积金中心通过职工贷款要素互联核验、职工缴存分级管理、审批结果自动推送，贷款终审时间大幅压缩。

“公积金贷款利率低，不考虑商业性住房贷款利率上浮情况，以50万30年测算，要比商贷少支付利息17万元。”武汉住房公积金管理中心相关负责人强调，“公积金贷款支持的是刚性基本住房需求，拒绝公积金贷款将增加缴存职工的购房成本，无异于变相涨价。”

根据《武汉住房公积金管理条例》等相关法规，如果开发商拒办公积金贷款，市房地产主管部门将责令其整改，拒不整改将对其记入信用档案进行扣分，并公示曝光。

武汉出台公积金接续平台操作细则

据武汉装修网了解，6月30日，我市公积金中心正式接入全国住房公积金异地转移接续平台，成为首批以直连模式接入平台的公积金中心之一。自此，武汉市民就能正式在武汉公积金中心任一分中心，申请办理异地公积金转移接续，无需再费时费力、两头奔波了。

据介绍，转移接续需要满足两个条件，其一是转出地中心需开通全国公积金转移接续平台;其二，职工在武汉的工作单位已为其在武汉公积金中心开立了公积金个人账户。

同一单位多名职工同时办理住房公积金异地转移的，可委托单位经办人代为办理转移申请，并提供这些资料：《武汉住房公积金集中办理异地转移接续申请委托书》、《申请表》一式两份、申请职工有效身份证复印件、单位经办人有效身份证原件及复印件。

武汉公积金中心提醒，这种转移需要公积金的转移地和接收地都开通了全国转移接续平台，如有一方未接入平台，仍需按以前的方式办理。

装修暂不能提取公积金

装修能否提取公积金?公积金中心相关负责人表示，国务院《住房公积金管理条例》和《武汉住房公积金管理条例》对住房公积金提取条件有明确的规定，装修不属于住房公积金提取使用范围。

近年来，部分城市为提高住房公积金使用率，增加了住房公积金提取范围，允许用于装修，导致很多人误以为装修应该可以提取公积金。住房公积金制度具有保障性，主要是“雪中送炭”，满足基本住房需求。

据武汉装修网了解，去年11月28日，湖北省住房城乡建设厅《关于进一步规范住房公积金使用有关问题的通知》中，已叫停住房公积金装修使用。