开发商延期交房怎么办律师教你怎么维权

延期交房的法律定义

延期交房是指，房屋买卖合同中，开发商没有按照合同约定的时间而延期交房的不道德。解决问题延期交房时间问题，首先就是交房时间的认定，它关系到延期交房从何时计算的问题。在司法实践中，存有着因当事人在签定商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而造成的大量纠纷。出卖人指出房屋的交付使用就是买受人直接占据使用房屋，也就是又称的“交钥匙”;而买受人则指出，房屋的交付使用不仅仅是交付给房屋的占据，而且还包括交付给房屋所有权证书。对此《最高人民法院关于案件商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》第11条规定“对房屋的转移占据，视作房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。据此，在当事人没有具体约定房屋的交付使用为交付给房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占据即“交钥匙”，即为合同约定的房屋交付使用。如果当事人在合同中具体约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占据，还应办理房屋所有权移转注册的，出卖人就应按约定履行义务。在上述案例中，如果合同约定具体了交房的方式，应以合同约定为准，如果未具体交房的方式，应该以“交钥匙”的时间点认定开发商交房。

开发商延期交房怎么办

根据《商品房卖出管理工作办法》第三十条规定：“房地产开发企业应该按照合同约定，将合乎交付使用条件的商品房按期交付买受人。没能按期交付给的，房地产开发企业应该分担违约责任”。延期交房经催告后在恰当期限仍未履行的，买房人可以依法解除购房合同。《最高人民法院关于案件商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延后交付给房屋，经催告后在三个月的恰当期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予拥护，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的恰当期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应该在解除权再次发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失”。因此，开发商延期交房的话，购房人可以要求解除合同和退房，但是必需按照法定的条件和程序办理。

开发商延期交房如何维权

1、审核相关证明材料

交房时，购房者应审核开发商是否办理了综合验收备案证明(即验收备案表)等材料。实践中，有部分开发商为防止分担延期交房的违约责任，在房屋实际仍未达到入住条件时，即通报购房者入住。

因此，购房者在实际验收房屋时，应该留意水、电、气是否通车，是否达到基本入住条件，规划是否被私自变更，同时应该要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等材料。否则，购房人有权拒绝接受接收该房屋，由此所产生的延期交房的责任由开发商分担。

“如延期交房非开发商的原因，但非常必定减免赔偿金责任。”魏亮律师说，开发商对延期交房的说明多种多样，如险恶天气、小区设计变更等，从而以非开发商原因为由而拒绝接受分担延期交房的违约责任。

但非开发商原因非常等同不可抗力。根据《合同法》的规定：不可抗力，是指无法意识到、无法防止并无法克服的客观情况。在没有特别约定的情况下，只有再次发生不可抗力的情况，开发商才能减免延期交房的赔偿金责任。而要主张延期交房是不可抗力导致的，开发商应该提供相关机构的证明文件，证明该情况合乎法律认可的条件。否则，开发商无法轻易减免延期交房的违约责任。

3、保有相关证据材料

律师警告购房者留意保有相关证据材料。在再次发生延期交房的纠纷时，购房者一方面应该收集开发商延期交房的相关证据，另一方面应该保有关于延期交房导致的额外损失的证据。

这样掌控好证据的话，不论在与开发商协商过程中还是在提起民事诉讼时，都需要具体其违约事实，既可以按照合同条款主张约定的违约金，在实际损失多达约定的违约金的情况下，也可以要求开发商按照购房者的实际损失分担赔偿金责任，从而以事实为依据充份地维护自身的合法权益。

4、留意诉讼时效

鉴于房屋延期交付给的时间存有不确定性，购房者应该留意诉讼时效问题。根据法律规定，购房者应该自约定的交房之日起两年内向开发商赔偿延期交房的损失。如果在诉讼时效期限内向开发商主张上述权利，则新的诉讼时效就自主张之日起新的计算两年。

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