主持人：各位网友，大家好，现在我们有幸请来了北京同达律师事务所的律师，同时也是专家答疑栏目的特邀律师李女士，给我们讲一下收房及入住后应留意的法律问题，请她做一个自我介绍。装修问答网李律师：各位网友，大家好，非常高兴有这样的机会和大家进行在线的交流，期望通过现在这样的机会，给大家提供一个便利的沟通渠道，谢谢大家。主持人：李律师女士，您做我们栏目的专家答疑特聘律师早已很短时间了，您找到网友提出的问题主要集中于在哪几个方面呢？李律师：第一个是商品房买卖合同的签订当中遇上的一些问题，举例来说产权证的办理的一些时间，还有面积的违约责任怎么约定，未来经常出现误差的时候。还有一个是开发商卖出房屋，五证是否齐全，卖出许可证是否具有，这种情况下是否应当签下，应当意识到什么问题。第三个是入住以后，找到交出的商品房跟本来的允诺有所不符，还包括外部的一些规划条件经常出现问题，怎么跟开发商进行协商。还有是牵涉到到开发商违约之后，如何进行退房，把损失降至低于。最后是较为多的是物业管理方面经常出现的纠纷了。网友：我主观上实在房屋面积缺斤短两，该怎样申请人什么部门复测？明确手续怎么办？住房净高只有2.65米，有关规定是该不少于多高呢？李律师：首先，房屋在交付给的时候，开发商必需要提供一个由房地局勘测大队出局的实测面积表，必需要求开发商提供那个，看一下这当中的面积和您买卖合同当中的面积是否差距较为大，如果依然有疑问的话，可以向房屋所在地的勘测大队提出一个复测的申请人，由他们进行复测。这之后如果依然有疑问无法答案，有可能就要申请人上一级的勘测大队进行复测了。关于房屋的净高，有一个住宅建筑规范，最低不得多达2.8，低于不得少于2.5。网友：我最近在马莲道卖掉一套商品房，原本合同约定是7月30日入住，开可是开发商要求入住要交纳大型基金和契税，否则未予办理入住，我今天也没有获得钥匙，该怎么办呢？李律师：开发商一般来说的作法是先签物业管理公约，交物业管理费及还有契税等等，然后才给钥匙，这实质上是程序的颠倒，当购房人足额交纳了房价款之后，开发商必需按照合同的日期交付给符合条件的商品房，这之后才牵涉到到产权证的办理、契税的交纳、公共修理基金的交纳，因此，购房人可以让开发商履行交付给义务，如果开发商拒绝接受的话，业主可以向法院或者是仲裁委控告或者是裁决，以维护自己的合法权益。网友：如果说入住以后，找到小区夜晚的车辆，特别是在是重型卡车特别多，造成噪音多达标准，是否要求退房？李律师：这个理由不是很充份，但是可以通过业主管理工作委员会向物业公司提出这样的要求，或者他们直接向物业管理公司提出这样的请求，因为物业管理公司有义务也有责任维护小区居住于环境上的安宁。装修问答网网友：交房的时候，找到楼房外立面的颜色转变，该怎么办呢？李律师：楼房的外立面的颜色转变，开发商必需在征询业主的表示同意之后才可以对楼房的外立面做出转变，我们本来购房的时候，这也是我们自由选择这个房屋的一个因素，可以通过业主委员会向开发商提出这样的要求。网友：如果外立面颜色的转变，当时没有签订合同怎么办？李律师：有没有一些楼书或者是宣传单上有没有做过这样的叙述呢？必需要有一些证据，不然的话，未来走到民事诉讼也好，裁决也好，缺少对本来的证据，就较为无法拥护我们的主张。网友：入住了短暂以后，找到房子渗漏怎么办？李律师：根据住宅使用说明书和保证书，要求开发商提供修理和修葺的服务，如果是房屋结构上的问题，归属于质量问题，可以向开发商提出一定的赔偿。网友：按合同，如果找到你所购置的房屋有面积缺斤短两的问题，或者对方没有按时交付给钥匙，那么你有权拒绝接受购置，开发商可以送给您首付款，今天房屋面积经常出现了小小的问题，可以拒绝接受购置，但是目前房子早已贬值了很多，到底就应当忍气吞声呢？
李律师：有一个正负3%的范围，如果是在3%之内，就没有要求退房的权利，如果多达了3%，就有退房的权利。网友：购房意向书和购房合同有什么区别？李律师：作为购房意向书或者是认购书来说，只是双方就是否购置这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些明确问题都没有还包括进来，必须双方签订正式的买卖合同，才能在法律上正式确认一个房屋的交易关系的正式成立。网友：我最近在牛街附近卖掉一套商品房，装修完毕以后，找到该户的铁门变形，打开不成功，找了开发商修了好几回也没有修好，您实在我是否可以由此退房呢？李律师：这是由装修公司安装的还是开发商提供的？首先要确认责任在谁的问题，如果是装修公司安装上经常出现问题，那就是装修公司的责任，如果是开发商提供的，一个是门的质量存有问题，第二个方面是房屋的结构有问题，造成门一种挤压变形，有所不同的前提有有所不同的处理方式，所以请把问题叙述得更详尽一些。主持人：如果说这个铁门变形是这样的问题，开发商到底也应当分担一些连带责任呢？李律师：房屋结构的问题，就归属于质量问题了，开发商必需承担责任了。网友：在交房的时候，业主应当特别注意哪几项？李律师：特别注意的是，第一要开发商提供一个实测的面积表，第二必需要求开发商提供一个验收备案表，只有通过五验收备案表获得之后，这个房屋才获得了综合验收通过的标准，才能由第三人使用。第三点，看看房屋的外观，还包括主体结构，墙面和地面，跟买卖合同当中列的装饰装修方面有没有不符之处，如果有不符之处，要列确切，最好让开发商签署盖章。网友：开发商收房时，必需要业主向其交纳契税，不交付给钥匙一事，作为业主我们应当采行怎样的措施？李律师：交付给钥匙和契税的交纳，不是互为前提的一个关系，交付给钥匙是开发商的义务，契税是和办理产权证有关的，还必需是开发商代办的情况下才必需转交开发商的。网友：房间的油漆开裂，是为什么呢？有什么解决问题的方法？李律师：可以非常简单解释一下，墙面油漆开裂有很多种因素负面影响，一种是装修公司装修的时候，装修质量不过关，还有一种可能性是因为房屋的墙面在处理上本身存有一些问题，这必须分清责任，有可能必须检验一下是什么样的原因。网友：请问商品房到底几乎拥有财产？李律师：商品房在您交纳全部购房款之后，几乎归属于您所有了，如果是夫妻关系存续期间购置的房屋，这个房屋当然是和未婚房屋共计的关系了，这就归属于您拥有全部所有权的财产。主持人：到底还要看产权的形式？因为很多地方产权不是很规范。李律师：房屋所所有权证书必需是区和县一级的资源管理部门才能施行的，乡产权严苛意义上来说归属于法律意义上认可的房子。首先是这个房子无法过户到您的名下，而且有可能还是违法行为的建筑，从规划上来说有一个拆毁的有可能。网友：收房的时候，物业要代收每户300元的电视入网费，这个费用收的恰当吗？李律师：根据当时的买卖合同来处理，如果买卖合同当中特别约定了这项费用由开发商来分担，那么他入住之后，不应当向业主缴纳，如果没有具体的界定，一般而言是由业主交纳的。网友：今天业主因为某种原因没有第一时间交纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水电供应？李律师：物业管理费，还有代收的水电燃气费用，如果没有交纳物业管理费，但是交纳了其他费用，作为物业管理公司是没有权利掐水断电的，可以协商解决问题，如果没有解决问题，可以向水电管理工作部门进行投诉。网友：办理入住手续的时候，开发商没能第一时间地出局验收备案表，业主该怎么办呢？李律师：作为业主来说可以拒绝接受收房，由此产生的推迟交房的责任由开发商分担。
主持人：我想问您几个问题。您这边也代理了很多业主的案例了，就您接触的这些案例来看，您实在印象较为深的，向广大业主和推荐的案例，给我们讲一两个可以吗？李律师：可以，但是必须隐去一些必需的公司的名称了。印象较为深的一个案例，业主入住之后，找到本来小区在买的时候，开发商曾多次允诺过小区有一个幼儿园，业主入住几个月时间之后，找到幼儿园的位置向西边移了一部分，层数也加宽了，幼儿园的性质也变了，变为了街道派出所的性质，业主就指出这是开发商违背本来约定的不道德，就准备跟开发商进行民事诉讼。在处理的过程当中，才找到这个幼儿园的地块不是开发商所有，报建单位也不是开发商，这种情况下，开发商是否构成本来的合同虚假的不道德，第二是开发商究竟有没有权利对这个建筑物进行处理，因为业主是要求把这个建筑物拆毁。我们在处理当中，核实了这个地块之后，显然当时的建筑单位和拨地单位都是另外的一个单位，跟开发商没有关系，但是有一部分业主签下的时候曾多次把这一部分内容还包括进来了，开发商不存有合同虚假的问题，但是存有着交易违约，把这部分内容签进合同的业主获得了一定的赔偿金，没有还包括的业主就胜诉了。通过这个案例想说的是，在合同签定的同时要做到比较完善，维护自己权益的条款最好都签到里头去，免得入住以后再次发生纠纷，没有恰当的依据。主持人：您刚才说，没有签这部分内容的业主没有获得赔偿金，但是业主和开发商签定的合同是很最重要的，如果不签定的话他的权益就得到相应的确保，是这样吗？李律师：是这样的。主持人：您有物业管理方面的案例吗？李律师：物业管理方面的案例不多，出现的是业主对管理工作公司反感的情况下，拒交物业管理费，这样物业管理公司控告业主，这种情况就较为广泛了。从物业管理公司来说，收费的权利应当是获得了确保的，除非他显然存有罪过，没有能为业主提出一个符合要求的服务，这种前提下，才有控告的权利。还有业主想退房，连贷款银行的还款都全部暂停了，这样的话造成的后果只不过是给业主提高了一些避免的支出，贷款银行控告之后，业主要分担一些违约费用，还包括罚息等等，要把关系分清一些，跟贷款银行是一个关系，跟物业管理公司是一个关系，跟开发商是另一个关系，不想因为一个关系经常出现问题，而把其他关系混为一谈，反而给自己提高困难。主持人：您刚才说，业主民事诉讼期间，举例来说他是一个贷款的业主，跟银行的关系，他是否也必须向银行交纳按揭款？李律师：您说的是退房的住户，他还是要向银行交纳本金和利息的，他和银行的关系并没有中止，也没有获得银行的认可，可以暂停。在跟开发商解决问题之后再跟银行解除各种关系，或者是控告的时候把这石头也控告进来，可以继续解除关系。网友：如果说我想买二手房，必须哪些手续？李律师：首先要确认交易的二手房的性质，是商品房，是经济限于住房还是房改售房以后获得市面转售的公房，有有所不同的手续办理方式，必须跟房屋的卖房签订一个正式的房屋出让的协议，拿各自的身份证件，到房屋所在地的房屋土地管理工作部门交纳过户的手续，还包括契税、所得税等等税费的交纳。主持人：有一些网友对公房上市有一些问题，现在是原单位分为，今天好象不是了。李律师：业主获得的是几乎所有权，除非当时的买卖合同里，跟原来的产权单位还有特殊的约定，这个房屋是归属于他们个人所有的财产，可以自由地处置，但是获益分为上是有规定的，举例来说房屋四千作为一个起算点，四千以下的成交额，单位从中不缴纳任何的分为，四千到五千这个档，是20%大约，五千以上是30%，是这样的渐渐累加的过程。网友：我在以前的老房修建附近新的房屋，这到底容许呢？李律师：那必需要获得用地的许可，其次还有规划部门的许可，如果这两部分的手续都做完是容许的。
网友：如果说入住的时候，经过有关部门检验，找到危害物体超标，业主该怎么办？开发商是否应当分担什么责任？李律师：这个首先要获得环保部门合法的检验依据，显然物体超标，要确认来源在哪个方面，如果是开发商在房屋建筑方面提供的材料引致，开发商要分担一定的赔偿金责任，如果多达他正常居住于的标准，可以行使退房的权利。网友：我住的是单位的公房，交钱购置早已两年了，单位还没有给房产证，该如何是好呢？李律师：是以成本价购置的话，他获得了单位的缴付凭证之后，可以要求单位尽早办理产权，如果单位有推迟，可以向房屋部门投诉，请求房屋部门督促单位办理产权，如果这石头依然行不通，可以控告单位，要求他履行本来的买卖合同。网友：用地是自己的，还要申请人吗？李律师：因为除了国家规定归属于集体所有的土地之外，土地都是国家的，首先要证实一下土地的性质是什么，因为即便是农村那种自留地和宅居地，也要经过一定的批准后手续才可以修建的。主持人：今天有一些网友对契税的交纳还是有一点糊涂。李律师：契税最新标准是，20平米以下的是1.5%交纳，20平米以上的按照3%交纳的。房屋的建筑却是不是私人的，可以随意而为的不道德。主持人：前短暂，秦兵律师提出204条补充协议的东西，也是引发了舆论哗然，就您的眼光来看，这204条有没有他的大力作用？他目前无法在京城普遍实行的主要原因是什么？李律师：首先我要对秦兵律师的204条的制订，所有律师的同行来说，我十分敬佩他，他的专业知识也是十分普遍和稳固的，从我们的实践当中经验来看，204条跟开发商和谈，支持率都非常低，我同时也给开发商做一些项目，204条款的具体内容来看，有一些条款是过分详细和累赘的条款，我们实践当中要是以达成为目的，原则问题上掌握住了，大的问题上掌握住的时候，必需的时候也是双方相互妥协，相互和谈的过程。网友：我是房改后转入单位工作的，可以申请人买吗？国家有没有相应的政策呢？李律师：可以申请人购置，只要产权单位表示同意转售。这石头跟我的专业有一点点偏差，房改售房做得较为少，需要的话可以再查一下，做一个详细的答案。网友：望京西园A5区的住户，每个地下室都住满了打零工的人，他们有权利这样做吗？怎样才能维护我们的权益？李律师：如果是公摊的财产，必需争得业主的表示同意，如果归属于公摊的范围，负面影响了业主的安全居住于的环境，业主也有权利要求不予纠正。主持人：今天小区也经常出现一些问题，物业公司擅自容许某一家政公司或者是小商小贩进行经营管理，到底要经过业主的许可？李律师：首先要看他用的房屋是哪一块的，如果是公摊面积的房屋，归属于业主的财产，必需经过业主的表示同意，如果是为小区的业主提供一种较为适合的服务，他应当跟业主有一个提早的通报，小商小贩是归属于禁令的范围，必需获得业主的表示同意。如果没有经过业主表示同意进去之后，业主可以要求物业管理公司对这种不道德不予阻止。主持人：就今天的物业管理来看，北京市物业管理问题也是很多，就您接触的小区来看，有没有物业和业主之间的沟通较为顺畅的？可以实行的有效途径呢？装修问答网李律师：如果做得较为好的物业管理公司，一般跟业主有定时的沟通，再次发生一些情况的时候，会跟业主进行第一时间的事先的协商，并且把很多的情况对业主是坦诚相告的方式。还有一部分物业管理公司，可以为部分业主提供全面周到的服务，举例来说帮业主照料老人儿童，这种情况下，物业管理公司和业主之间较为和平和友好关系的气氛下，需要共同把小区做得更佳。主持人：我们业主俱乐部也开了很多业主论坛，里面也有不少入住的小区，有物业人员和业主进行网站互动，您是怎样看待这种沟通形式的？
李律师：我实在这种沟通形式是较为大力的，也较为有效地的，很多事情，大家说出来之后，有可能达到了一种相互沟通，相互谅解的效果，如果大家都不说，采行避而解决问题的态度，毫无疑问是解决不了这个问题。网友：开发商要求入住时交契税我要是不想交呢？到底必需改啊？李律师：这要看您到底委托开发商帮您办理产权证了，并且到底到了办理的时间，如果到了时间，可以给开发商交纳这部分，由他第一时间给您办理产权证，如果您想自己办理的话，也可以不向开发商交纳。主持人：您刚才提及了业主可以自己办理产权证，他这方面也没有什么经验，能说一下明确的办理手续或者是必须哪些程序吗？李律师：这个程序较为烦琐一些，有一个前提，文件和资料必需递交给土地管理局，和开发商共同去办理，手续较为烦琐，时间也较为长，所以常常采行的方式是开发商代位办理，或者是开发商委托一家中介机构办理，这样程序上较为快一些，时间上也迅速，节省了业主很多的精力。主持人：最近因为分摊面积的问题，再次发生了不少纠纷。有一条消息说有一家开发商在一期售房的时候，交房的时候，找到了分摊面积有超出的部分，在二期交房的时候就把这部分多余的全款退给了业主，您对这种现象怎么看呢？李律师：开发商本来做房屋规划的时候，应当把分摊的范围和面积都报送房屋土地管理局，还要由他们进行备案，交付给房屋的时候，首先可以要求看一下明确的范围，和合同当中规定进行对照，如果经常出现错误，可以由开发商不予纠正。也不排除开发商显然存有一些违规操作的不道德。
网友：请问一个房间净层高一半是二米五，一半是二米四，中间只有二米三，这怎么办？是否合乎建筑标准？李律师：这是少于建筑标准最低限了。网友：业主应当如何申述呢？李律师：根据他合同的一些约定，这达到了退房的条件，可以要求开发商进行赔偿金，如果这个房屋早已是这种情况了，首先看业主自己的想法，这个房屋是否还想之后居住于，如果不想之后居住于了，可以要求开发商退房。网友：一些小区入住的时候经常出现了乱收费的问题，本不应当由业主分担的费用，都添加业主的脖子，政策规定的入住之后应当交纳的费用都有哪些呢？李律师：只不过就是物业管理公司交纳的一些物业管理费，还有小区制作一些门卡、门镜的成本费用，除此以外没有其他的费用。主持人：现在聊天的时间就到此结束，感激李律师女士的精彩介绍，下次再见。李律师：谢谢各位网友，再见。
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